Handling- og økonomiplan 2021-2024 – Stavanger kommune

13.5 Stavanger utvikling KF

13.5.1 Kommunedirektørens tilrådning

Stavanger utvikling KF har utarbeidet forslag til årsbudsjett 2021 og handlings- og økonomiplan 2021-2024. Foretakets styre behandlet budsjettforslaget den 11. september 2020. Det vises til kapittel 13.5.2 for en nærmere redegjørelse for budsjettforslaget og styrets vedtak.

Stavanger utvikling KF har budsjettert med et negativt ordinært resultat på kr 9 mill. i 2021. Resultatet er videre positivt i 2022 og 2023 på henholdsvis kr 20,3 mill. og 63,1 mill., samt negativt med kr 18,2 mill. i 2024. Dette gir et akkumulert positivt resultat på kr 56,2 mill. i kommende planperiode, men en tilhørende styrking av egenkapitalen og likviditeten. Foretaket foreslår videre en investeringsramme på kr 680 mill. i planperioden 2021-2024 til kjøp og utvikling av eiendommer. Det vises til kapittel 13.5.2. for en omtale av investeringsprosjektene. Samlet låneopptak i planperioden er på kr 619,5 mill., hvorav kr 137 mill. i 2021. Budsjetterte avdrag er på kr 8,7 mill. i 2021, med videre økning til kr 24 mill. i 2024.

Kommunedirektøren viser til sak 181/20Utbygging av Madla Revheim for en redegjørelse for Stavanger kommunes eventuelle rolle i gjennomføring og forskuttering av overordnet infrastruktur. Kommunedirektøren viser videre til kapittel 4 i forslag til handlings- og økonomiplan 2021-2024 for en oversikt over midler innarbeidet til gjennomføring/forskuttering av overordnet infrastruktur i Madla-Revheim. Foretaket har indikert et årlig likviditetsbehov på kr 150 mill. fra 2022.

I forbindelse med opprettelsen av foretaket i 2016 ble det lagt til grunn etablering av et langsiktig mellomværende på kr 75 mill. mellom kommunekassen og foretaket, som reflekterer anleggsmidlene som ble overdratt til foretaket ved opprettelsen. Basert på oppdatert renteprognose legges det til grunn at foretaket skal betale renter og avdrag til bykassen på kr 4,3 mill. i 2021, kr 4,35 mill. i 2022, kr 4,45 mill. i 2023 og kr 4,5 mill. i 2024.

Kommunestyret har gitt kommunedirektøren i oppgave å anbefale framtidig organisering av tjenestene og oppgavene som i dag er lagt til Stavanger utvikling KF (sak 5/19 og sak 61/19). Kommunedirektøren har fulgt opp vedtakene i dialog med ulike interessenter og tilrår at Stavanger utvikling KF opprettholdes som foretak. Det foreslås videre at de mer forretningsmessige oppgavene til Stavanger boligbygg KF overføres til Stavanger utvikling KF. Det vises til egen sak som legges fram sammen med handlings- og økonomiplan 2021-2024, for en nærmere redegjørelse for tilrådingen.

Dersom kommunestyret likevel skulle vedta at Stavanger utvikling KF skal slås sammen med basisorganisasjonen legges det til grunn at kommunestyrets vedtak om årsbudsjett 2021 for virksomheten til Stavanger utvikling KF, skal utgjøre budsjettrammene for virksomheten også etter en sammenslåing med basisorganisasjonen. Nødvendige budsjettjusteringer vil foretas av kommunestyret i forbindelse med behandlingen av rapporten per 30. april 2021.

Forslag til vedtak

1. Forslag til årsbudsjett for Stavanger utvikling KF for 2021 vedtas med et årsresultat på kr 0 og en investeringsramme på kr 170,0 mill.

2. Handlings- og økonomiplan for perioden 2021–2024 anses som retningsgivende for den videre drift.

13.5.2 Forslag til årsbudsjett 2021 og handlings- og økonomiplan 2021-2024

1. Formål og oppgaver

Stavanger utvikling KF skal være et strategisk og effektivt verktøy for å realisere kommunens bolig- og utbyggingspolitikk. Foretaket ble vedtatt etablert fra 1. juli 2016 som et kommunalt foretak under Stavanger kommune med hjemmel i kommunelovens kapittel 11.

Stavanger utvikling KF `s kjerneoppgaver er å – utvikle kommunens utbyggingsområder, strategiske byutviklingsprosjekt og andre utviklingseiendommer – tilrettelegge for overordnet infrastruktur i utbyggingsområder – skaffe eiendommer til kommunale og offentlige utbyggingsbehov. Til grunn for foretakets virksomhet ligger kommunens bolig- og utbyggingspolitikk som kommer frem i kommuneplanen, ulike fagplaner og handlings- og økonomiplaner.

Foretakets virksomhet skal primært utøves i Stavanger med utgangspunkt i foretakets eiendomsportefølje. Stavanger utvikling KF kan også eie og erverve eiendommer og inngå samarbeidsprosjekter i andre kommuner, så sant dette kan bidra til regional tilrettelegging av ønsket byutvikling. Foretaket kan danne datterselskap når dette er hensiktsmessig.

Foretaket skal være selvfinansierende i den forstand at det ikke ytes årlig driftstilskudd fra kommunen.

Foretakets strategiske mål er tydelig definert i dokumentet Eierstrategi for Stavanger utvikling KF, vedtatt av bystyret 9.mai.2016:

  • Foretaket skal være kommunens viktigste verktøy for å nå mål om boligproduksjon -ledende og fremtidsrettet
  • Foretaket skal være pådriver for utvikling av strategiske byutviklingsprosjekter – en aktiv aktør – der det er formålstjenlig
  • Foretaket skal være en kostnadseffektiv og leveringsdyktig aktør, av eiendommer til kommunale og offentlige utbyggingsbehov
  • Foretaket skal ha en sentral posisjon i forhold til eksterne/private aktører – strategisk og operativt – både innenfor bolig- og næringsutvikling
  • Til enhver tid arbeide for å optimalisere verdiene av eiendommene i forhold til marked
  • Foretaket skal gjøres i stand til å foreta strategisk oppkjøp
  • Virksomheten skal være selvfinansierende
  • Foretakets handlinger og disposisjoner skal preges av langsiktighet og mål om begrenset risiko
  • Foretrukken arbeidsgiver

Styret har, basert på bystyrets Eierstrategi, utarbeidet og vedtatt langsiktige mål 2025.  Disse følges opp med årlige mål og tiltak. Likeså har styret utarbeidet en forretningsplan for foretakets virksomhet som svarer ut kommunestyrets forventninger og ambisjoner for Stavanger utvikling KF.

Vår visjon = Vi skaper en attraktiv by. Våre verdier = Handlekraft – Ansvarlig – Modig

Stavanger utvikling KF er pr. dato berørt av to sentrale saker som omhandler foretakets virksomhet – 1) Fremtidig organisering av kommunale foretak og 2) Stavanger utvikling – mere aktiv rolle og ønske om større gevinster. Begge vil kunne ha betydning for foretakets virksomhet og fremtidig innretning – både organisatorisk og finansielt. Avklaring gjøres høsten 2020.

2. Styret og administrasjon

Foretaket styre består av 7 medlemmer – fem folkevalgte, en ekstern og en ansattvalgt. Av disse er det fem menn og to kvinner. De folkevalgte styremedlemmene har personlige varamedlemmer.
Ved utgangen av 2019 hadde foretaket 11 årsverk, 4 kvinner og 7 menn.

3. Mål og prioriteringer 2021-2024

Kommunens samfunnsdel for nye Stavanger kommune peker ut satsingsområder og mål for de kommende 16 årene. Handlings- og økonomiplan er kommuneplanens handlingsplan. Denne viser hvordan satsingsområder og mål følges opp i konkrete handlinger og prioriteringer. FNs bærekrafts mål er lagt til grunn og kommuneplanen blir kommunens operasjonalisering av disse. Den peker ut tre satsingsområder: gode hverdagsliv, grønn spydspiss og regionsmotor.  Styret i Stavanger utvikling KF er tydelig på at foretakets satsing – både generelt og gjennom konkrete prosjekter – skal gjenspeile disse.

Under satsingsområde gode hverdagsliv inngår blant annet tiltakene som fremmer helse og livskvalitet, utdanning, bærekraftig by og aktivt lokalmiljø. Gjennom å sikre areal bl.a. gjennom strategiske oppkjøp og utvikling av egen eiendomsportefølje for å tilrettelegge for en god sosial infrastruktur (barnehager, skoler, idrett, sykehjem, mv.), bidrar foretaket til gode hverdagsliv. I Hillevåg skal sikres areal til bydelsfunksjoner, idrettshall og skatehall som bl.a. bidrar til områdeløftet. I tillegg arbeider vi for trivelige boligområdet og aktive lokalmiljø gjennom områdeutvikling i Jåttåvågen og Madla Revheim og strategiske sentrumsprosjekter som Nytorget. Gjennom vårt engasjement for utvikling av nye boformer planlegges «mixed housing» – et pilotprosjekt på Teknikkentomten med både bofelleskap og en andel rimelige boliger for nyetablerere, familier og seniorer (leie til eie/etablererboliger).

Satsingsområdet grønn spydspiss skal gjøre det enklere for innbyggerne å gå, sykle, reise kollektivt og kjøre utslippsfritt, forvalte sjøarealer på en forutsigbar og bærekraftig måte, samt ivareta og/eller utvikle grøntarealer. Jåttåvågen 2 svarer godt på disse utfordringene, som knutepunkt midt i båndbyen, der bærekraftig byutvikling og grønn mobilitet er hovedmålsetninger. I Hillevåg sikres grøntområder gjennom ønske om å erverve Esso tomten til fremtidig havnepark.

Satsingsområdet regionsmotor innebærer blant annet at det skal være attraktivt å etablere og drive næringsvirksomhet i regionen og det skal utvikles nye næringer. Foretaket skal være offensiv næringsutvikler gjennom strategisk prosjektutvikling i sentrum, i Jåttåvågen og på Forus. Eksempler på dette er satsningen i Østre Havn i samarbeid med Stavangerregionen havn IKS, på Nytorget i samarbeid med Camar/Entra og på våre eiendommer i Lagårdsveien. I tillegg vil Jåttåvågen2 styrke næringsklyngen ved at her på sikt tilrettelegger for til sammen ca. 10 000 arbeidsplasser. På Sentrallagertomten i kjerneområdet Koppholen på Forus har foretaket bidratt aktivt i arbeidet med IKDP Forus og i etableringen av innovasjonshub Forus Lab. SU er også sterkt deltagende i Båndbyprosjektet – kartlegge hvilke muligheter som ligger for byutvikling her, og strategier for en god realisering.

Foretaket vil i tillegg styrke det boligpolitiske arbeidet for å sikre at unge arbeidstakere og barnefamilier velger å bosette seg i Stavanger. Dette både gjennom å tilrettelegge for attraktive boligområder i de store utbyggingsområdene i Jåttåvågen, Madla Revheim og Atlanteren, men også gjennom utvikling av nye boligkonsepter i samarbeid med private utbyggere for å sikre et bredt og godt boligtilbud for alle.

Gjennom foretakets engasjement og prosjekter legges til grunn foretakets formål – det å være et strategisk og effektivt verktøy for å realisere kommunens bolig- og utbyggingspolitikk.
Pågående prosjekter har betydning for boligutvikling og produksjon – enten gjennom konkrete boligprosjekter, ved tilrettelegging av overordnet infrastruktur ved slike eller det å legge til rette for nye arbeidsplasser som igjen influerer på attraktiviteten ved å bosette seg i Stavanger.

Vedtatt byutviklingsstrategi gir ytterligere føring for prioritering av prosjekter – dvs. utviklingsarbeid i Båndbyen og Stavanger sentrum.

Nye Stavanger og forventninger om utvikling av utbyggingsarealer i Finnøy og Rennesøy utfordrer dagens byutviklingsstrategi. Her er det behov for å tydeliggjøre kommunens prioriteringer.

Stavanger utvikling har følgende langsiktige mål (2025) knyttet til bolig:

  • Være involvert i 30 % av ferdigstilte boliger (del av produksjon) – gjennom salg, samarbeid prosjekt andre utbyggere, tilrettelegge infrastruktur, mm
  • Legge til rette for at boligproduksjon som SU er involvert i svarer på befolkingens behov nå og fremover, bærekraftig og nyskapende.

Økonomi – rammer og mål

Bystyret vedtok tilhørende strategiske mål for Stavanger utvikling – foretaket skal være en kostnadseffektiv og leveringsdyktig aktør av eiendommer til kommunale og offentlige utbyggingsbehov – være i stand til å foreta strategisk oppkjøp – arbeide for å optimalisere verdiene av eiendommene i forhold til marked – være selvfinansierende. Disse ambisjonene betinger en forutsigbar låneramme og en viss likvidbeholdning.

Stavanger utvikling har følgende langsiktige mål (2025) knyttet til økonomi:

  • Øke fri egenkapital med kr 60 mill. innen 2025
  • Tilstrekkelig kapital til strategiske oppkjøp og ferdigstillelse av igangsatte prosjekter
  • En del av eiendomsportefølje skal være næringsareal som skal genere langsiktige inntekter
  • Avkastning EK på 10 % ved eksternsalg
  • 20 % av foretakets årlige driftskostnader (eksl. eiendomsdrift) dekkes av utleieinntekter
  • Egenkapitalandel (i balansen) på 35 % innen 2025

I løpet av 2020 skal kommunestyret behandle framtidig organisering av kommunale foretak i Stavanger kommune. I den forbindelse engasjerte kommunedirektøren PWC til å utføre en del av utredningsarbeidet. PWC har i sin rapport anbefalt at Stavanger utvikling videreføres som kommunalt foretak. Foretaket støtter opp PWC sin anbefaling og legger dette til grunn ved utarbeidelse av handlings- og økonomiplan 2021-2024.

Særbudsjett

Foretakets eiendomsportefølje består av eiendommer der det foreligger et politisk vedtak om transformasjon, utvikling, annet bruk eller relokalisering.

Budsjettmodellen legger opp til at foretakets løpende driftsutgifter skal finansieres med gevinst av eiendomssalg og leieinntekter. Denne finansieringsmodell er svært uforutsigbar da en eventuell salgsgevinst kan bare oppnås ved salg av eiendommer til eksterne aktører og leieinntekter knyttet til utslitte utviklingseiendommer er begrenset både i henhold til mulig leienivå (markedet) og utviklingsplaner for eiendommene.

Selv om det arbeides kontinuerlig og aktivt med å nå budsjetterte salgsinntekter og optimalisere leieinntekter, vil det alltid være en del usikkerhet knyttet til både tidspunkt for salg og antatt salgsbeløp, samt utviklingsplaner for eiendommer. Her ligger også en betydelig usikkerhet knyttet til avklaring av fremtidige offentlige behov – program og ikke minst tidspunkt. Dermed er det viktig å ha tilstrekkelig likviditet for å kunne håndtere endringer i budsjettforutsetninger.

Forslag til særbudsjett som legges fram er en videreføring av gjeldende handlings- og økonomiplan, med justert salgstidspunkt for enkelte eiendommer.

 SærbudsjettBudsjett 2021Budsjett 2022Budsjett 2023Budsjett 2024
 Driftsinntekter    
 Salgsinntekt -38 200 -49 000 -85 000  
 Leieinntekter -3 200 -3 200 -3 200 -3 200
 Sum driftsinntekter -41 400 -52 200 -88 200 -3 200
      
 Driftskostnader    
 Varekostnad 29 700 11 000 4 000  
 Lønnskostnad 13 100 13 400 13 700 14 100
 Aktivering av lønnskostnader -3 200 -3 300 -3 400 -3 500
 Drifts- og eiendomskostnader 8 100 8 200 8 300 8 400
 Sum driftskostnader 47 700 29 300 22 600 19 000
      
 Driftsresultat 6 300 -22 900 -65 600 15 800
      
 Finansinntekter og kostnader    
      
 Rentekostnader 9 300 12 100 15 400 18 800
 Aktiverte renter -6 600 -9 500 -12 900 -16 400
 Sum netto finanstransposter 2 700 2 600 2 500 2 400
      
 Ordinært resultat 9 000 -20 300 -63 100 18 200
 Overføring til egenkapital  20 300 63 100  
 Bruk av annen egenkapital -9 000    -18 200
 Årsresultat----
      
Tabell 13.16 Særbudsjett 2021- 2024 Stavanger utvikling KF Tall i hele 1 000
Last ned tabelldata (Excel)

Investeringsportefølje

Forslag til investeringsbudsjett er en videreføring av gjeldende handlings- og økonomiplan. I denne planperioden foreslås det brutto investeringer på kr 680 mill.

Investeringsmidler er planlagt disponert til utbygging av overordnet infrastruktur i områdene Jåttåvågen, Atlanteren og Hillevåg, samt gjennomføring av trafikksikkerhetsprosjekt i Hillevåg.

I perioden er det også avsatt midler til utviklingsarbeid ved Sentrallagertomt Forus og foretakets eiendommer ved Lagårdsveien og Bekkefaret.

I tillegg kommer investeringer i Østre havn, strategiske kjøp (Hillevåg), samt prosjektkonkurranse for Teknikken – tomten og utvikling av Nytorget. En legger opp til å finansiere kostnadene ved utbygging av overordnet infrastruktur i Jåttåvågen gjennom inntekter ved salg av andel av eiendommene, samt utbyggerbidrag etter hvert som tomtene bygges ut.

Det samlede investeringsnivået på kr 680 mill. er fordelt jevnt i planperioden med et årlig investeringsbudsjett på kr 170 mill. Det legges til grunn et samlet låneopptak på kr 619,5 mill. i planperioden, hvorav kr 137 mill. er innarbeidet i 2021.

Budsjettert låneopptak i planperioden vil gi økte avdragskostnader fra om lag kr 8,7 mill. i 2021 til kr 24 mill. i 2024.

I innarbeidet budsjettforslag er det ikke avsatt midler til overordnet infrastruktur i Madla-Revheim og Hillevåg. Ved behandling av budsjett for 2019 vedtok bystyret i sak 116/18 at det skal gjennomføres overordnet infrastruktur i Madla – Revheim og Hillevåg. Det ble avsatt oppstarts midler på kr 100 mill. per område.

  • Madla- Revheim: Ved tertialrapportering per 30.04.2019 ble det meldt om et løpende likviditetsbehov på inntil kr 150 mill. i nettoramme i perioden 2020-2029 for å kunne gjennomføre overordnet infrastruktur. Etter anmodning fra foretaket er det i gjeldende handlings- og økonomiplan innarbeidet at bykassen skal stå for finansiering av Madla-Revheim. Foretaket har intensjon om å gjennomføre infrastruktur i tråd med bystyrets vedtak, dog med byggestart i 2022. Det forutsettes at vedtatt finansiering i bykassen videreføres i kommende planperiode. På dette grunnlaget er det ikke avsatt midler til dette tiltaket i foretakets forslag til handlings- og økonomiplan.
  • Hillevåg område: Stavanger utvikling KF har påtatt seg å forskuttere ny undergang i Sandvikveien og ønske om oppkjøp av Esso- tomt innenfor egen ramme. I tillegg planlegger Stavanger utvikling KF strategiske kjøp i området. Kommende omreguleringsplan vil avklare ytterligere forskutteringsbehov som det vil være naturlig å knytte til overnevnte budsjettbevilgning. Foreløpig foreligger det ikke konkrete behov for disponering av bevilgningen, og dermed forskyves denne ut av planperioden.
 InvesteringerBudsjett 2021Budsjett 2022Budsjett 2023Budsjett 2024
 Brutto investeringsutgifter 170 000 170 000 170 000 170 000
 Refusjoner -33 000 -10 000 -11 500 -6 000
 Årlig finansieringsbehov 137 000 160 000 158 500 164 000
 Finansiert slik:    
 Låneopptak 137 000 160 000 158 500 164 000
 Udekket----
Tabell 13.17 Investeringer 2021 – 2024, Stavanger utvikling KF Tall i hele 1 000
Last ned tabelldata (Excel)

4. Forslag til vedtak

Styret vedtar forslag til Årsbudsjett 2021 og Handlings- og økonomiplan for 2021-2024 for Stavanger utvikling KF jf. tabell 13.16 og 13.17.