13.6.1 Kommunedirektørens tilrådning
Stavanger boligbygg KF har utarbeidet forslag til årsbudsjett 2021 og handlings- og økonomiplan 2021-2024. Foretakets styre behandlet budsjettforslaget den 09. september 2020. Det vises til kapittel 13.6.2 for en nærmere redegjørelse for budsjettforslaget og styrets vedtak.
Foretaket har budsjettert med driftsinntekter på om lag kr 271,8 mill. i 2021, som i all hovedsak består av leieinntekter og overføringer fra kommunekassen. Foretaket har lagt til grunn årlige overføringer fra kommunekassen på kr 14,6 mill. i 2021, med videre stigning til kr 30,9 mill. i 2024. Foretaket har videre budsjettert med kr 257,7 mill. i driftskostnader, noe som gir et brutto driftsresultat på kr 14,1 mill. og et netto driftsresultat på kr 0.
Overføringene fra kommunekassen består av kompensasjon for såkalt negativ leie, skadeverk/tapsført leie, leie av personalbaser, samt nye stillinger knyttet til forvaltning av rehabiliteringsboliger. I foretakets forslag til Handlings- og økonomiplan 2021-2024 er det foreslått å videreføre overføringene vedtatt i Handlings- og økonomiplan 2020-2023, med unntak av oppdatert prognose for negativ leie og forslag om å øke bevilgingen til skadeverk/tapsført leie fra kr 2 mill. til kr 6 mill. Dette basert på regnskapstall og prognoser for 2020. Overføringene avregnes mot eieruttak som i 2021 utgjør kr 6,7 mill.
Foretaket har lagt til grunn en investeringsramme på kr 496 mill. i planperioden. Samlet låneopptak i planperioden er på kr 337 mill., hvorav kr 44,8 mill. i 2021. Det vil foretas låneopptak i kommunekassen for videre utlån til foretaket. Det foreslås videre en investeringsramme for etablererboliger på kr 384,5 mill. i planperioden, med tilhørende låneopptak på kr 332,2 mill. Det vises til kapittel 13.6.2. for en omtale av det enkelte investeringsprosjekt.
Foretaket legger til grunn en egen finansieringsordning for etablererboligprosjekter for å unngå at prosjektene gir en resultateffekt i driftsbudsjettet og således påvirker vedlikeholdsmidlene for kommunale boliger. Foretaket foreslår å videreføre ordningen der kommunekassen skal yte et avdragsfritt lån i byggeperioden, som tilbakebetales ved salg av boligene. Det beregnes renter, men disse vil aktiveres og vil dermed ikke gi resultateffekt for foretaket.
I kommunedirektørens forslag til Handlings- og økonomiplan 2021-2024 er det lagt til grunn en videreføring av overføringene til foretaket, med unntak av oppdatert prognose for negativ leie og en årlig økning på kr 4 mill. til skadeverk og kostander knyttet til istandsetting ved inn- og utflytting. Dette innebærer en overføring til foretaket på kr 14,6 mill. i 2021, som avregnes mot tidligere vedtatt overføring til kommunekassen på kr 6,7 mill.
I forbindelse med etableringen av Stavanger boligbygg KF i 2016 ble det opprettet et langsiktig mellomværende (lån på kr 700 mill.) mellom bykassen og foretaket, som reflekterte anleggsmidlene som ble overdratt til foretaket ved etableringen. Renter og avdrag knyttet til det langsiktige mellomværende er beregnet til kr 36,5 mill. i 2021. Dette gir en samlet netto overføring fra foretaket på kr 28,6 mill. i 2021. Det er videre budsjetter med renter og avdrag på kr 36,9 mill. i 2022, kr 37,8 mill. i 2023 og kr 38,0 mill. i 2024.
Kommunestyret har gitt kommunedirektøren i oppgave å anbefale framtidig organisering av tjenestene og oppgavene som i dag er lagt til Stavanger boligbygg KF (sak 5/19 og sak 61/19). Kommunedirektøren har fulgt opp vedtakene i dialog med ulike interessenter og tilrår at Stavanger boligbygg KF tilbakeføres til basisorganisasjonen i 2021, unntatt de mer forretningsmessige oppgavene i foretaket som overføres til Stavanger utvikling KF. Endelig grensesnitt mellom basisorganisasjonen og Stavanger utvikling KF fastsettes i det videre arbeidet. Det vises til egen sak som legges fram sammen med handlings- og økonomiplan 2021-2024, for en nærmere redegjørelse for kommunedirektørens tilråding.
Det er lagt opp til at styrings- og rapporteringslinjene overføres til kommunedirektøren fra 01. januar 2021, ved vedtak om tilbakeføring av foretak. Kommunestyrets vedtak om årsbudsjett 2021 for virksomheten til Stavanger boligbygg KF, vil dermed utgjøre budsjettrammene for virksomheten også ved en sammenslåing med basisorganisasjonen. Nødvendige budsjettjusteringer vil foretas av kommunestyret i forbindelse med behandlingen av rapporten per 30. april 2021.
Forslag til vedtak
1. Årsbudsjett 2021 for Stavanger boligbygg KF godkjennes i samsvar med kommunedirektørens anførsler. Økonomiplan for perioden 2021-2024 anses som retningsgivende for den videre drift.
2. Drifts- og investeringsrammer for Stavanger boligbygg KF i perioden 2021-2024, skal være gjeldende for virksomheten også ved en sammenslåing av foretaket med basisorganisasjonen.
13.6.2 Forslag til årsbudsjett 2021 og handlings- og økonomiplan 2021-2024
Forslag til årsbudsjett 2021 og handlings- og økonomiplan 2021-2024
1. Formål og oppgaver
Stavanger boligbygg KF skal være et sentralt verktøy i Stavanger kommunens boligpolitikk. Foretaket vil stimulere til utvikling av nye konsepter som kan sikre at ulike målgrupper vil kunne skaffe seg en selveid bolig til en lavere pris enn markedspris.
Rammene for virksomheten vil følgelig fastsettes i ulike kommunale planer og strategier, herunder kommuneplanen, handlings- og økonomiplaner, boligsosial handlingsplan og vedlikeholds strategi for bygg og uteområder. Visjonen for det boligsosiale arbeidet i Stavanger kommune er at «alle skal kunne disponere en god bolig i et godt bomiljø».
Stavanger boligbygg KF ble vedtatt etablert i bystyret fra 1. juli 2016 som et kommunalt foretak under Stavanger kommune med hjemmel i kommunelovens kapittel 11.
Foretakets strategiske mål er tydelig definert i dokumentet Eierstrategi for Stavanger bolig KF, vedtatt av bystyret 9.mai.2016. Der kommer det tydelig fram at foretaket skal:
- eie den kommunale boligmassen
- ha ansvar for forvaltning, drift og vedlikehold av de kommunale boligene
- stille boligene til disposisjon for helse og velferd (Boligkontoret som tildeler boligene)
- ha ansvar for utvikling av den kommunale boligmassen
- være en profesjonell forvalter og byggherre, herunder sikre realkapitalen gjennom verdibevarende vedlikehold
- ha ansvar for at det etter behov bygges selvbygger-/etablererboliger og utleieboliger- både til vanskeligstilte og andre
- være et sosialt virkemiddel for å framskaffe boliger til målgruppen som kommunen til enhver tid ønsker å tilgodese med et tilbud om bolig
- inngå leiekontrakt med den enkelte leieboer
- sammen med Boligkontoret utgjøre kommunens boligsosiale tilbud
- være kommunens kompetanseenhet innenfor offentlig boligforvaltning bl.a. gjennom plan-, strategisk- og innovasjonsarbeid
- drives etter forretningsmessige prinsipper
- innenfor sitt ansvarsområde bidra til å realisere mål fastsatt av bystyret i ulike kommunale planer og strategier
2. Styre og administrasjon
Foretakets styre består av seks medlemmer, fem folkevalgte og en representant valgt av ansatte. Av disse er det tre menn og tre kvinner. De folkevalgte styremedlemmene har personlige varamedlemmer.
Ved utgangen av 2019 hadde Stavanger boligbygg KF 16 ansatte, 5 kvinner og 11 menn. I tillegg kjøper foretaket noen administrative tjenester av kommunen i henhold til egne tjenesteavtaler. Dette gjelder blant annet regnskap, revisjon, IT, bedriftshelsetjeneste o.l.
3. Mål og prioriteringer 2021-2024
Stavanger boligbygg KF følger opp K-planens satsingsområder og mål for nye Stavanger kommune. Denne handlings- og økonomiplanen synliggjør konkrete tiltak som er med på å støtte opp vedtatte satsingsområder: gode hverdagsliv, grønn spydspiss og regionmotor.
I gode hverdagsliv inngår blant annet tiltakene som fremmer helse og livskvalitet, utdanning, bærekraftig by og aktivt lokalmiljø.
Et godt botilbud er viktig for trivsel, helse og arbeidsmiljø, men handler også om identitet, mental- og økonomisk trygghet. Kommunale boliger huser barnefamilier, og kommunens satsing mot økende ulikheter og barnefattigdom både når det gjelder forebygging og kompenserende tiltak bør også ses opp mot botilbud til familieboliger som er en grunnmur i barnas oppvekst.
Som boligforvalter har foretaket fast fokus på tilstandskarlegging av kommunal boligmasse og utarbeidelse av både langsiktige og kortsiktige vedlikeholdsplaner. Dette for å gi et godt botilbud, sikre realkapitalen gjennom verdibevarende vedlikehold og for at leie i kommunale boliger skal gjenspille boligens standard.
Det jobbes aktivt for å ivareta gode bo- og nærmiljø, i henhold til føringer gitt i boligsosial handlingsplan. Her inngår tiltakene som uttynning av boligmassen i enkelte bydeler og erstatning av den, omdisponering og ombygging av noen boliger, vurdering av ulike tiltak med bomiljøutfordringer, herunder vedlikehold og oppgradering av bygningsmasse og uteområder, oppfølging og omdefinering av målgruppe.
Realisering av overnevnte tiltak og vedlikeholdsplaner henger nøye sammen med foretakets økonomiske handlingsrom, og prioriteres ut ifra det.
Satsingsområdet regionmotor innebærer at det skal være attraktivt å etablere og drive næringsvirksomhet i regionen og det skal utvikles nye næringer.
Foretaket har ikke en direkte rolle i næringsutvikling, men støtter opp næringsutviklingen gjennom styrking av det boligpolitiske arbeidet ved å sikre at unge attraktive arbeidstakere og barnefamilier velger å bosette seg i Stavanger. Dette ivaretas gjennom utvikling av nye boligkonsepter, samt tilpassing av dagens tildelingskriterier for etablererboliger, og «mixed housing»- konseptet. Disse tiltakene vil muliggjøre at kommunen kan tilby et bredt og godt boligtilbud for alle, og gjøre det lettere for etablering og utvikling av næringsvirksomhet. Det planlegges «mixed housing» – prosjekt på Teknikken tomten med både kommunale bofelleskap og rimelige boliger for nyetablerere, familier og seniorer.
Satsingsområdet grønn spydspiss ivaretas ved utvidelse av grøntarealer primært gjennom utvikling av nye boligkonsepter. Vurdere material gjenbruk ved boligtransformasjoner og i det hele gjøre miljøriktige materialvalg.
Forutsetninger:
Kommunestyret vedtar overordnede rammer for kommunens boligpolitikk og har de siste årene vedtatt flere føringer som vil kreve økt samarbeid med private boligaktører, blant annet gjennom Plan for omsorgsbygg 2019-2034. Realisering av overnevnte mål forutsetter samarbeid med både private og Stavanger utvikling KF.
I løpet av 2020 skal kommunestyre behandle framtidig organisering av kommunale foretak i Stavanger kommune. I den forbindelse har boligforetaket gitt sine innspill og argumentert for at dagens organisering av foretaket er mest egnet for gjennomføring av vedtatte mål, da disse vil være vanskeligere å oppnå dersom boligforetaket tilbakeføres til basisorganisasjonen, både mht. selskapsdannelser og beslutningslinjer. I denne handlings- og økonomiplanen legges det til grunn at Stavanger boligbygg KF videreføres som eget foretak.
4. Driftsbudsjett
Foretakets driftsinntekter består i all hovedsak av leieinntekter. I 2021 er det budsjettert med kr 271,8 mill. i driftsinntekter, hvorav de største inntektskildene er leieinntekter og overføring fra bykassen.
Overføring fra bykassen inneholder negativ leie, skade på bolig, leie av personalbaser, samt nye stillinger. Innarbeidet overføring er i tråd med vedtatt handlings- og økonomiplan, med unntak av avsatte midler til skade på bolig. I gjeldene budsjett er det innarbeidet kr 2 mill. til formålet, mens det er ved utgangen av august påløpt kr 4,7 mill. Dermed foreslås det å øke bevilgningen til kr 6 mill. årlig.
| Linje | Tiltak | Budsjett 2021 | Budsjett 2022 | Budsjett 2023 | Budsjett 2024 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Negativ leie | 4 350 | 9 450 | 15 450 | 20 650 |
| 2 | Skade på bolig/manglende betaling | 6 000 | 6 000 | 6 000 | 6 000 |
| 3 | Leie av personalbaser Helse og velferd | 2 900 | 2 900 | 2 900 | 2 900 |
| 4 | Nye stillinger | 1 350 | 1 350 | 1 350 | 1 350 |
| Overføring fra kommunen | 14 600 | 19 700 | 25 700 | 30 900 |
Mye av leieinntektene er bundet til betaling av faste utgifter som husleie til borettslag, forsikring, serviceavtaler, strøm, eiendomsavgifter, lønnsutgifter, kapitalkostnader knyttet til låneopptak og langsiktig mellomværende mellom bykassen og foretaket, utbytte, o.a. I tillegg til innarbeidet eierutbytte i form av overføring til kommunen, er det også innarbeidet utbytte i form av 2 prosentpoeng rentepåslag knyttet til langsiktig mellomværende lån mellom kommunen og foretaket. Samlet sett utgjør overnevnte kostnader kr 242,4 mill. i 2021. Dermed gjenstår det om lag kr 29,4 mill. til planlagt vedlikehold.
Budsjettert planlagt vedlikehold på kr 29,4 mill. er lite i forhold til det faktiske vedlikeholdsbehovet, og ikke minst med tanke på at vedlikeholdsetterslepet øker eksponentielt med tiden ved stadige utsettelser. Siden foretakets etablering har økt og forbedret vedlikehold vært et fokusområde. I den forbindelse er det anskaffet et eget system, som også benyttes av Byggdrift. Hensikt med systemanskaffelsen var å få en helhetlig oversikt over boligmassens tilstand som blir fortløpende oppdatert.
Det er utarbeidet en vedlikeholdsplan for 2018-2021, som viser blant annet en oversikt over eiendommer som har størst rehabiliteringsbehov. Rehabiliteringsarbeidet beløper seg til ca. kr 245 mill. over en 6 års periode, som innebærer et årlig verdibevarende vedlikeholdsbehov på ca. kr 40 mill. Målsetning om et årlig vedlikeholdsbudsjett på kr 40 mill. blir ikke nådd i denne handlings- og økonomiplanen. Med de budsjettforutsetninger som legges til grunn, er det innarbeidet en gjennomsnittlig, årlig satsing på planlagt vedlikehold på kr 30,7 mill. For å øke denne posten må en øke overføring fra bykassen. Grunnet stram økonomi i Stavanger kommune foreslås det verken reversering av vedtatt utbytte eller økning av vedlikehold. Likevel påpekes det et stort behov for vedlikehold av kommunale boliger, noe som også forvaltningsrevisjonens omtalte i sin rapport som ble lagt fram til kommunestyret i sak sak 15/20 «Vedlikeholdsetterslep kommunale bygg». Rapporten konkluderte at tilstandsgrader for formålsbyggene er stort sett tilfredsstillende, mens for boliger synes situasjonen å være mer kritisk.
| Nr. | Driftsbudsjett Stavanger boligbygg KF | Budsjett 2021 | Budsjett 2022 | Budsjett 2023 | Budsjett 2024 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Sum driftsinntekter | - 271 800 | - 278 000 | - 285 000 | - 291 300 |
| Leieinntekter | - 250 600 | - 251 600 | - 252 600 | - 253 600 | |
| Andre inntekter/fordelte utgifter | - 2 700 | - 2 800 | - 2 800 | - 2 900 | |
| Overføring fra kommunen | - 14 600 | - 19 700 | - 25 700 | - 30 900 | |
| Momskompensasjon | - 3 900 | - 3 900 | - 3 900 | - 3 900 | |
| 2 | Sum driftskostnader | 257 700 | 261 700 | 262 100 | 262 900 |
| Lønnsutgifter | 15 700 | 16 100 | 16 400 | 16 900 | |
| Leietp | 12 800 | 12 800 | 12 800 | 12 800 | |
| Utbytte | 6 700 | 6 700 | 6 700 | 6 700 | |
| Avskrivninger | 33 000 | 33 000 | 33 000 | 33 000 | |
| Driftsutgifter på bolig | 97 100 | 98 100 | 99 100 | 100 100 | |
| Inn-og utflytting | 50 000 | 50 000 | 50 000 | 50 000 | |
| Straksvedlikehold | 10 000 | 10 000 | 10 000 | 10 000 | |
| Vedlikehold | 29 400 | 32 000 | 31 100 | 30 400 | |
| Administrasjon | 3 000 | 3 000 | 3 000 | 3 000 | |
| 3 | Brutto driftsresultat | - 14 100 | - 16 300 | - 22 900 | - 28 400 |
| 4 | Sum finanstransaksjoner | 47 100 | 49 300 | 55 900 | 61 400 |
| 5 | Motpost avskrivninger | - 33 000 | - 33 000 | - 33 000 | - 33 000 |
| 6 | Netto driftsresultat | - | - | - | - |
5. Investeringsbudsjett
I planperioden 2021-2024 foreslås det å investere for kr 496 mill., hvorav kr 72 mill. i budsjettåret 2021. Av dette er investeringer for om lag kr 159 mill. finansiert med momskompensasjon, tilskudd fra Husbanken og salg av boliger. Det foreslås et samlet låneopptak på kr 337 mill. for finansiering av investeringer, hvorav kr 44,8 mill. er budsjettert i 2021.
Forslag til investeringsbudsjett for planperioden 2021-2024 er en videreføring av gjeldende handlings- og økonomiplan. Det er ikke innarbeidet nye investeringsprosjekter.
Det presiseres at kostnadsestimater til investeringsprosjekter bygger på prognoser basert på dagens kostnads- og detaljeringsnivå. Mer sikre tall vil først fremkomme når forprosjekt er utarbeidet.
| Nr. | Prosjektnavn | Antall enheter/plasser | Ferdigstillelse | Kostnads-ramme | Budsjett 2021 | Budsjett 2022 | Budsjett 2023 | Budsjett 2024 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.1. | Boliger til flyktninger og vanskeligstilte, bygging og kjøp | 50 000 | 50 000 | 50 000 | 50 000 | |||
| 5.2. | St. Petri bofellesskap for eldre | 16 | 2023 | 64 000 | 20 000 | 30 000 | 12 000 | |
| 5.3. | Bofellesskap for personer med utviklingshemming inkl. to personalbaser (Gunnar Warebergs gate) | 7 | 2022 | 40 000 | 40 000 | |||
| 5.4. | Etablererboliger for personer med utviklingshemning (Tastarustå B7) | 4 | 2023 | 5 000 | 5 000 | |||
| 5.5. | Selveide boliger i bofellesskap | 2024 | 5 000 | 5 000 | ||||
| 5.6. | Haugåsveien 26/28, riving og nybygg - omsorgsboliger inkl. personal base i bofellesskap | 7 | 2023/2024 | 40 000 | 31 000 | 7 000 | ||
| 5.7. | Bofellesskap for unge personer med autisme | 8 | 2024 | 42 000 | 2 000 | 10 000 | 28 000 | |
| 5.8. | Bofellesskap for unge fysisk funksjonshemmede | 6 | 2024 | 34 000 | 2 000 | 10 000 | 20 000 | |
| 5.9. | Nytt bofellesskap til personer med utviklingshemning til erstatning av Worsegården | 8 | 2025 | 35 000 | 1 000 | 6 000 | 20 000 | |
| 5.10. | Bofellesskap for eldre/demens | 16 | 2025 | 56 000 | 2 000 | 5 000 | 10 000 | 30 000 |
| Sum investeringsutgifter | 72 000 | 130 000 | 134 000 | 160 000 | ||||
| Finansiering av investeringer | ||||||||
| 5.11. | Salg av boliger | -5 000 | -5 000 | -5 000 | -5 000 | |||
| 5.12. | Investeringstilskudd | -16 800 | -10 000 | -22 300 | -50 500 | |||
| 5.13. | Momskompensasjon | -5 400 | -10 000 | -11 000 | -13 000 | |||
| 5.14. | Låneopptak | -44 800 | -105 000 | -95 700 | -91 500 | |||
| Sum finansiering | -72 000 | -130 000 | -134 000 | -160 000 |
Prosjektbeskrivelse
5.1 Boliger til flyktninger og vanskeligstilte, bygging og kjøp
Det foreslås å en årlig bevilgning på kr 50 mill. til kjøp og bygging av boliger til flyktninger, vanskeligstilte og ROP-brukere. Midlene vil også noen grad bli disponert til å imøtekomme føringer gitt i boligsosial handlingsplan (som fortynning og gjenskaffelse av kommunale boliger i enkelte bydeler, erstatning av familieboliger i utvalgte boligkonsentrasjoner med familieboliger i borettslag etc., skjønt forventningen her langt overgår denne rammen), og for å fremme helse, livskvalitet og aktivt lokalmiljø i tråd med kommunens satsingsområde gode hverdagsliv.
5.2 Petri bofellesskap for eldre
Beboere og ansatte ved St. Petri aldershjem flyttet i 2018 over i det nye sykehjemmet i Lervig. Aldershjemmet rives og det er planlagt et bofellesskap for eldre på tomten med 14-16 plasser. Fire til seks av plassene vil bli spesielt tilrettelagt for personer med sterk hørselshemming eller døvhet. Prosjektet har en estimert kostnadsramme på kr 64 mill. eksklusiv tomtekostnad og er planlagt ferdigstilt i 2023. Vedtatt bevilgning videreføres.
5.3 Bofellesskap for personer med utviklingshemning (Gunnar Warebergs gate)
I handlings- og økonomiplan for 2020-2023 er det vedtatt oppføring av to bofellesskap med i alt 14 boliger, som skal være et tilbud om heldøgns tjenester for personer med utviklingshemning. Bofellesskapene realiseres som ett prosjekt. Når prosjektet er ferdig dannes det et borettslag og sju andeler selges til brukerne, mens boligforetaket overtar ni andeler – sju boenheter for utleie og to personalbaser. Prosjektet forventes ferdigstilt i 2022. For øvrig vises det til tekstlinje 6.3 under avsnitt om etablererboliger.
5.4 Etablererboliger for personer med utviklingshemning (Tastarustå B7)
Det er vedtatt utbygging av 56 etablererboliger i Tastarustå B7, hvorav seks boenheter er forbeholdt personer med utviklingshemning og en boenhet til personalbase.
Det vil være egne kriterier for disse seks boligene. Personer som har en utviklingshemning og behov for personalbase tett på boligen, blir med i trekningen på disse etablererboligene etter samme prinsipp som andre førstegangsetablerere. Når boligene er tildelt, vil det bli gjort tilpasninger i boligene etter den enkelte brukerens behov. Etablererordningen lar seg lett kombinere med etablering av et borettslag. Personalbasen kjøpes og eies av boligforetaket.
5.5 Selveide boliger i bofellesskap
Det er vedtatt utbygging av et bofellesskap med seks selveide boliger for personer med utviklingshemning. I prosjektet skal boligene selges til brukergruppen etter at de er ferdigstilt, mens personalbasen kjøpes og eies av boligforetaket. Boligene skal organiseres som et borettslag. Prosjektet forventes ferdigstilt i 2024. På Teknikken sør er det under prosjektering en utbygging av 80-100 boliger der en vil vurdere plassering av disse boligene.
5.6 Haugåsveien 26/28, riving og nybygg – omsorgsboliger i bofellesskap
Prosjektet omfatter utbygging av sju boenheter i bofellesskap inkludert en personalbase. I henhold til formannskapets vedtak i sak 166/17 skal det utredes andre alternative løsninger for prosjektet i regi av Stavanger boligbygg KF med tanke på å redusere prosjektkostnader. Boligbygg KF og Utvikling KF har igangsatt arbeid for å tilrettelegge en konkurranse med målsetning å realisere tomtens potensiale. Ved bruk av eierrådighet kan det tilrettelegges for nye boformer. Målet er en realisering innen 2023. Bofellesskapet integreres i det totale byggeprosjektet.
5.7 Bofellesskap for unge personer med autisme
Vedtatt bevilgning til realisering av et bofellesskap med åtte boenheter for unge personer med autisme som vokser ut av barnebolig videreføres. Estimert prosjektkostnad (eksklusiv tomtekostnad) er tidligere anslått til kr 42 mill. Prosjektet er planlagt ferdig i 2024.
5.8 Bofellesskap for unge fysisk funksjonshemmede
Det er innarbeidet midler til utbygging av et bofellesskap med seks boenheter for unge personer med fysisk funksjonshemning. Estimert prosjektkostnad ekskl. tomter estimert til kr 34 mill. Vedtatt bevilgning videreføres i planperioden. Her vil det bli vurdert et nytt konsept med integrerte boliger i et større boligprosjekt i henhold til vedtatt Plan for omsorgsbygg 2019-2034. Prosjektet er planlagt ferdig i 2024.
5.9 Nytt bofellesskap til erstatning av Worsegården
Prosjektet omfatter realisering av ett bofellesskap til personer med utviklingshemming til erstatning av Worsegården hvor kommunal tildelingsrett utgår. Estimert prosjektkostnad er satt til kr 35 mill. Planlagt ferdigstillelse er i 2025. Vedtatt bevilgning videreføres i planperioden.
5.10 Bofellesskap for eldre/demens
Det er vedtatt realisering av et bofellesskap med 16 boenheter til målgruppen. Prosjektet har en estimert kostnad, ekskl. tomt, på kr 56 mill. Vedtatt bevilgning til prosjektet videreføres. Det vurderes plassering på Jåtun.
Finansiering av investeringer
5.11 Salg av boliger
I planperioden forutsettes det et årlig salg av tungdrevne boliger/leiligheter og uttynning av boligmassen i enkelte bydeler iht boligsosial handlingsplan 2018 – 2023. Det budsjetteres årlig kr 5 mill. til formålet. Salgsboliger vurderes nøye i henholdt til boligstandard, gjenanskaffelseskost, samt driftsbelastning i form av kapitalkostnader ved erstatning av boligmassen.
5.12 Investeringstilskudd
Det budsjetteres kr 6,8 mill. i investeringstilskudd i 2021 knyttet til utbygging av bofellesskap for 4 personer med rus- og psykiatrilidelser, og kr 12,3 mill. til omsorgsboliger i bofellesskap i Gunnar Warebergs gate som boligforetaket vil eie. I 2024 er det budsjettert kr 40,5 mill. i investeringstilskudd knyttet til bofellesskapene St.Petri og Haugåsveien. I tillegg er det innarbeidet årlig tilskudd på kr 10 mill. relatert til boligkjøp.
5.13 Momskompensasjon
Forventet momskompensasjon knyttet til investeringsprosjekter utgjør kr 39,4 mill. i planperioden, hvorav kr 5,4 mill. i 2021.
5.14 Låneopptak
Det er innarbeidet et samlet låneopptak i planperioden på kr 337 mill., hvorav kr 44,8 mill. er innarbeidet i 2021.
6. Etablererboliger
Etablererordning er en ordning der innbyggere i Stavanger som ikke har eid bolig før, kan få anledning til å skaffe seg sin første selveide bolig til en lavere pris enn markedspris, mot at det deltas i deler av klargjøringen av boligen, og at kriterier for tildeling oppfylles.
Det vil i løpet av årsskifte bli lagt fram en sak til politisk behandling om justering av gjeldende tildelingskriterier. Målsetningen med revidering av tildelingskriterier er å gjøre Stavanger kommune mer attraktiv for potensielle innflyttere og nåværende innbyggere i etableringsfasen, samt å imøtekomme bystyrets intensjon om å tilrettelegge for at så mange som mulig i Stavanger skal kunne eie sin egen bolig.
Kommunestyret vedtar overordnede rammer for kommunens boligpolitikk og har de siste årene vedtatt flere føringer som vil kreve økt samarbeid med private boligaktører, blant annet gjennom Plan for omsorgsbygg 2019-2034. For å nå vedtatte føringer vil gjennomføring av etablererboliger basere seg på tett samarbeid med både private aktører og Stavanger utvikling KF.
Investeringer i etablererboliger inngår i foretakets budsjett og regnskap, men skal holdes adskilt fra den øvrige virksomheten, med særskilt finansieringsordning. Dette med hensyn å unngå at etablererordningen gir resultateffekt i foretakets driftsbudsjett i form av økte kapitalkostnader og på den måten reduserer vedlikeholdsmidlene til kommunale boliger.
Investeringer til etablererordningen finansieres med et avdragsfritt lån i bykassen som innfris ved boligsalg. Rentekostnader og tapte renteinntekter for bykassen belastes prosjektene.
Forslag til investeringer i etablererordning for planperioden 2021-2024 er en videreføring av gjeldende handlings- og økonomiplan.
| Nr. | Prosjektnavn | Antall enheter/plasser | Ferdigstillelse | Kostnads-ramme | Budsjett 2021 | Budsjett 2022 | Budsjett 2023 | Budsjett 2024 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.1. | Tastarustå B7, etablererboliger inkl. 6 puh boliger og en personalbase | 56 | 2023 | 199 500 | 40 000 | 60 000 | 60 000 | 39 500 |
| 6.2. | Såra Bråde, etablererboliger | 40 | 2023 | 117 000 | 30 000 | 32 000 | 44 000 | 11 000 |
| 6.3. | Gunnar Warebergs gate, bofellesskap for personer med utviklingshemming, brukerid inkl. personalbase | 7 | 2022 | 30 000 | 90 000 | 15 000 | 5 000 | |
| 6.4. | Gunnar Warebergs gate, bofellesskap for personer med utviklingshemming inkl. personalbase | 7 | 2022 | 40 000 | 10 000 | 15 000 | 14 000 | |
| Sum investeringsutgifter | 89 000 | 122 000 | 123 000 | 50 500 | ||||
| Finansiering av investeringer | ||||||||
| 6.5. | Investeringstilskudd | - 12 300 | - 21 000 | |||||
| 6.6. | Momskompensasjon | - 4 400 | - 6 000 | - 6 100 | - 2 500 | |||
| 6.7. | Låneopptak | - 74 200 | - 343 400 | |||||
| 6.8. | Salg av etablererboliger | 70 000 | 316 500 | |||||
| 6.9. | Nedbetaling av lån | 4 200 | 26 900 | |||||
| 6.10. | Avsetning til investeringsfond | - 84 600 | - 111 800 | - 108 800 | - 27 000 | |||
| Sum finansiering | - 89 000 | - 122 000 | - 123 000 | - 50 500 |
Prosjektbeskrivelse
6.1 Tastarustå B7, etablererboliger
Prosjektet omfatter utbygging av 56 etablererboliger på Tastarustå, hvorav seks boenheter er forbeholdt personer med utviklingshemming og en boenhet til personalbase. Etter ferdigstillelse av prosjektet skal boligene selges til brukergruppen, mens personalbaser kjøpes og eies av boligforetaket. Forventet ferdigstillelse er i 2023, som er ett år senere enn vedtatt.
6.2 Søra Bråde, etablererboliger
Prosjektet omfatter utbygging av 40 etablererboliger på Søra Bråde. Etablererordning innebærer utbygging av boliger som skal selges etter ferdigstillelse. Prosjektets bevilgning foreslås videreført. Forventet ferdigstillelse er i 2023, som er ett år senere enn vedtatt.
6.3 Gunnar Warebergs gate, bofellesskap for personer med utviklingshemming, etablererbolig
Det er vedtatt oppføring av to bofellesskap i Gunnar Warebergs gate som skal være et tilbud om heldøgns tjenester for personer med utviklingshemming. Prosjektene realiseres som ett prosjekt og oppføres i regi av etablererordningen. Når prosjektet er ferdig dannes det et borettslag og sju andeler selges til brukerne, mens boligforetaket overtar ni andeler – sju boenheter og to personalbaser. Prosjektet forventes ferdigstilt i 2022.
6.4 Gunnar Warebergs gate, bofellesskap for personer med utviklingshemming
Det vises til tekstlinje over.
6.5 Investeringstilskudd
Det budsjetteres kr 12,3 mill. i investeringstilskudd i 2023 og kr 21 mill. i 2024 knyttet til utbygging av 19 omsorgsboliger i bofellesskap.
6.6 Momskompensasjon
I planperioden er det budsjettert med kr 19 mill. i forventet momskompensasjon.
6.7 Salg av etablererboliger
I planperioden er det forventet ferdigstillelse og salg av 56 etablererboliger i Tastarustå B7, 40 etablererboliger i Søra Bråde og 14 boenheter og to personalbaser i Gunnar Warebergs gate.
6.8 Nedbetaling av lån
Nedbetaling av lån til bykassen etter salg av etablererboliger, jf. linje 6.7 over.
6.9 Avsetning til utviklingsfond
Etablererordning er basert på selvkostprinsipp tillagt marginpåslag for dekning av uforutsette kostnader, framtidige reklamasjonsforpliktelser o.l. Differansen mellom prosjektenes kostnad og salgspris avsettes til utviklingsfond for framtidig dekning av overnevnte forpliktelser. Dersom etter garantiperiodens utløp er det fortsatt udisponerte midler på utviklingsfondet skal disse tilfalle etablerervirksomheten og disponeres av boligforetakets styre til utvikling av nye konsepter.
6.10 Låneopptak
Etablererboliger finansieres ved låneopptak i bykassen for videreutlån til Stavanger boligbygg KF. Lånet er avdragsfritt i byggeperiode, og tilbakebetales til bykassen etter at prosjektene er solgte. Lånebehovet i planperioden utgjør kr 332,2 mill.
Styrets vedtak
Styret godkjenner forslag til drifts- og investeringsbudsjett jf. tabell 13.19, tabell 13.20 og tabell 13.21.